- 2024년 7월 31일 오후 19시 건국대학교 산학협동관에서 진행- 조별 발표 후 수료식 및 우수상 수여건국대학교 '도시정비사업(재개발·재건축)전문가과정 4기가 수료식을 가졌다.[사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 수료식 @한국도시환경헤럴드] 해당 과정은 2024년 3월 6일 개강이후 약 5개월간, 매주 수요일 저녁 7시부터 3시간 동안 총 60시간으로 진행되는 과정으로 2024년 1학기 정규과정으로 진행되었다.본 과정은 우리나라 절차법인 '도시 및 주거환경 정비법'을 바탕으로 정비사업(재개발·재건축)의 절차에 대한 이론과 실무를 연마하는 과정이다.[사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 수료식을 진행하고 있다. @한국도시환경헤럴드]  각 분야의 전문가인 강사들의 노하우를 배우고, 팀별로 대상지를 선정하여 '프로젝트'를 진행하여 발표하는 일정을 병행하고 있다.  이에 이번 수료생들이 분석한 프로젝트에 대해 수료날이 가까울 수록 매주 진행된 조별 토의에서 심도있는 연구와 논의가 진행되었으며, 실제 사업중인 현장에 방문하여 그 해당 사업지에 대한 사업수지 분석, 사업 부담금 추정, 현금흐름등에 대한 사업성분석과 법적 쟁점에 이르기까지 다양하게 다루어졌다.그 결과물을 이날 수료식을 통해 발표를 하게 된다.[사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 발표 모습 @한국도시환경헤럴드][사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 발표 모습 @한국도시환경헤럴드][사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 발표 모습 @한국도시환경헤럴드][사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 발표 모습 @한국도시환경헤럴드][사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 발표 모습 @한국도시환경헤럴드]건국대학교 미래지식교육원 도시정비사업(재개발·재건축)전문가 과정의 김덕기교수(법학박사,부동산학박사)는 "이번 과정을 수강한 모든 분들의 노력과 연구에 감사드린다. 오늘 수료식 발표를 들으며, 각자의 노력만큼 재개발, 재건축 분야에 있어서 한단계 진화된 면모를 볼 수 있어 한없이 기쁘다."고 말하며, "원우여러분들의 기대에 부응하고자 연구한 발표과제를 토대로 다소 부족한 점을 보완하여, 관련 연구가 그대로 사장되지 않고 선한 영향력을 행사할 수 있도록 하겠다." 고 말했다.[사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기, 92세 최고령 김상헌원우(좌측)가 우수상 및 감사패를 수여하였다. 김덕기교수(우측)와 함께 @한국도시환경헤럴드]김교수는 충실한 커리큘럼으로 현장 실무자들의 업무능력향상과 병행하여 학술적측면에서도 수료생들이 지속적인 연구 및 활동을 통해 성장할 수 있도록 한국도시환경연구원, 한국도시정비법학회등에 회원이 되어 활동할 수 있는 기회를 부여하고 있다. 이는 본 과정이 배출한 수료생들의 직접적이고 적극적인 활동을 통해 우리나라 도시정비 관련 정책 변화요구와 도시민들의 삶의 질향상을 위한 변화를 주도하는 데 역할을 할 수 있도록하기 위함이다.[사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축)전문가과정 4기 오태희원우(좌측)가 우수상을 수여하고 있다. @한국도시환경헤럴드]과정생들의 수료발표 이후 수료식 증정과 우수상 및 감사패 증정이 이어졌으며, 5개월간의 대장정을 마무리 하였다.[사진: 건국대학교 도시정비사업(재개발,재건축) 4기 원우들에게 수료증이 수여되고 있다. @한국도시환경헤럴드]건국대학교 미래지식교육원에서는 9월에 개강하는 도시정비사업(재개발·재건축)전문가과정 6기를 모집하고 있으며, 관련 수업에 대한 정보는 건국대학교 미래지식교육원 공식홈페이지(www.konkuk.ac.kr)를 통해 확인하고 수강신청 할 수 있다.       2024 2학기 건국대학교 미래지식교육원도시정비사업(재개발·재건축)전문가과정 6기 모집요강1.교육기간: 2024.09.04. (수) ~ 2025.01.22 (18주, 54시간)2.교육시간: 매주 수요일 PM 19시 ~22시 (3시간)3.교육장소: 건국대 미래지식교육원 산학협동관4.교육정원: 30명 온라인접수>입학5.교육문의: 010-3181-8154 E. bakdala@naver.com

실버타운(silver town)이라는 공식적인 이름은 없다. 그 이유는 시작 단계에서 이름에 대한 여러 고민이 없이, 그냥 외국의 이름을 따서 불러왔기 때문이다. 이름은 어떠한 물건이나 단체, 사람이 특정한 의미를 지니게 되면 이름을 얻게 된다. 이름이 있음으로 그 사람이나 사물을 대신하는 상징으로 나타나게 되고 정체성을 가짐으로서 특징, 성격 등을 짐작해 볼 수 있다.필자는 1988년도에 노인복지법 개정, 2007년 고령친화산업 진흥법 제정 시행 시 부터 실버타운의 이름에 대한 토의를 수차례 해 왔던 적이 있다. 그러나 30년이 지난 지금까지도 통일된 이름으로 불리지 못하고 있는 현실이안타깝다. 지금이라도 늦지 않으니 상징성있는 이름으로 작명(作名; 이름을 짓는 행위)을 해서 통일된 이름으로 사용하여야 할 것이다. 따라서 필자는 “실버타운” 이름과 관련하여 법적인 용어, 시중에 사용하는 용어, 외국의 사례 별로 이름을 나열해보고 글자의 의미를 따져서 모든 사람들이 공감할 수 있는 이름을 도출해 보고자한다.1) 우리나라 법적인 용어법적 용어는 노인복지법, 주택법, 고령친화산업진흥법 등에 있다. 실버타운은 노인복지시설로서 1994년 법 개정 시부터 지금까지의 이름을 살펴보면 “노인주거복지시설”, “유료양로시설”, “유료노인복지주택”, “실비노인복지주택” “노인공동생활가정” “노인의료복지시설” “노인요양시설” “노인요양공동생활가정” 등의 용어가 나온다. 주택법에는 “준주택” “노인장기임대주택” “장수명주택” 등이 있으며 이와는 별개로 농촌마을의 활성화를 위하여 “은퇴농장”이라는 용어가 등장한다. 2007년 고령친화산업 진흥법에는 “고령친화” “고령친화산업” “고령자 전용주택” “고령친화용품”등의 용어를 볼 수 있다.2) 민간이 사용하는 용어민간이 사용하는 용어는 대체로 영어와 한국어가 섞인 용어들이 많이 등장한다. 웃자고 하는 이야기지만 씁쓸한 이야기를 소게 하고자한다. 요즘 아파트나 실버타운은 어려운 외국어를 많이 사용하고 있다. 외국어를 쓰면 품격이 높아진다는 의미도 있으나, 또 다른 하나는 어르신께서 기억을 잘 못하고 쉽게 이해하지 못해서 찾아오시지 말라는 뜻일 수 있다. 이래선 안되지만.....아무튼 우리나라 민간에서 사용하고 있는 용어를 나열해 보겠다.가장 많이 사용하는 용어는 시니어(senior; 원로, 연장자)로 약 7개 업체에서 사용하고 있다. 이후로 사용빈도를 보면 실버(silver; 노인의 비유)/ 노블( noble; 귀족, 숭고한)/ 클레식(classic; 고전, 최고의)/ 스프링(spring; 봄, 샘, 원천)/ 헤리티지(heritage; 문화유산, 역사적 가치)/ 캐슬(castle; 성또는 성곽) /랜드(rand;땅) 등이 있으며, 원로원, 은퇴마을, 예술인 마을 등이 있다.위와 같이 많이 사용하는 순서대로 나열 하였으며, 사업자의 의지, 운영형태등을 감안한 나름대로의 비전 등 많은 생각을 하여 이름을 가진 것으로 생각된다. 서두에서 언급한 바와 같이 “시니어타운”, “실버타운”은 법적인 용어가 아니기 때문에 법적인 정의를 내릴 수 없으며 쉽게 사용하기가 어렵다.실버타운이 생긴이후 30년이 지나 많은 굴곡이 있었다. 이러한 경험을 가지고 법정 용어도 정립하여야 하며, 시설의 규모 운영규정 등을 정비할 필요가 있다.3) 외국에서 사용하는 용어실버타운의 선진외국 정책의 큰 흐름은 미국은 민간중심, 일본과 중국은 공공중심, 독일은 민간과 공공이 결합되어 시행하고 있다.미국은 민간이 먼저 CCRC(Continuing Care Retirement Community)의 개념을 도입 하여 운영하며 그 종류는 자립생활주택(Independent living home)/ 병설 집합주택(Congregate Housing)/ 애리조나주의 선시티 같은 노인촌락(nature adult communty) 등으로 불린다.일본은 공공중심의 실버타운이 주도하였으나 점차 민간 영역으로 변하고 있다. 비교적 건강하신 분이 거주하는 실버하우징(Silver Housing)/신체 건강상태에 따라서 유료노인홈/ 노인홈(Care House)/ 홈(House), 그룹홈(group home)/ 특별양호 노인홈/ 경비노인홈 등으로 나누어저있다.중국의 노인인구가 2억명에 가까워 우리나라 전체인구의 4배이다. 과거 사회주의 정책으로 고령자를 위한 주택제공이 많이 있어왔으며, 현재는 일부 민간건설이 정부와 협력하여 노령자를 위한 주거 공급에 힘쓰고 있다. 중국 노령사업 발전 "14차 5개년" 계획(中国老龄事业发展“十四五”规划)을 실천하고 있다. 실버산업을 노령산업(老龄事业)이라하며, 중국 노령산업협회는 민간기업이 영리를 목적으로 고령자를 대상으로 제공하는 모든 산업을 실버산업으로 정의하며 크게 양로용품/ 양로서비스/ 양로금융/ 양로부동산 등 4개 산업으로 정하고 명칭을 양로원/ 실버타운 등으로 불리고 있으나 명칭에 대한 정확한 의미 설정이 되지않은 것으로 판단된다.독일의 실버주택은 고령자의 이동에 방해되지 않토록 설계된 무장애 환경설계 (Barrier-Free)를 기본으로 하였다. 독일의 실버타운에 대한 명칭은 독립적인 생활이 가능한 노인을 대상으로 하는 알텐본하임(Altenwohnheim)/ 자립이 불가능한 경우 신체적 보조가 가능한 알텐하임(Altenheim)/ 우리나라 요양원에 해당하는 알텐플레게하임 (Altenpflegeheim)으로 구분된다. 모두 유료지만 입소 노인들은 자신의 연금과 보험금으로 그 비용을 지불하고 부족한 부분은 국가가 사회부조로 채워준다.이름은 부르기 쉽고 듣기에도 좋으며 좋은 이미지를 주면서 기억에 오래 남아야 한다. 실버타운(silver town)은 일본에서 은빛 머리를 상징하는 은색(silver)의 이미지와, 모여 사는 주거지 도시를 뜻하는 타운(town)의 합성어로 사용된 걸로 추정된다. 그러나 실버는 은(silver)을 뜻하는 이미지가 강하고 은빛 머리는 노인을 뜻하는 부정적 이미지가 있어서 소비자인 노인(老人)이 사용하기를 꺼리는 경향이 많았다.이름에 대한 여러 가지 의견이 있으나 필자의 개인적인 생각은 법적 명칭은 고령친화주택으로 하고, 쉽게부르고 의미를 지니고있는 시니어스타운(seniors town)이 적합하리라 생각된다. 이러한 이름은 공신력있는 부서나 단체에서 공론을 거처 확정을 하는 것이 가장 바람직 할 것이다.김이진 교수건국대학교 일반대학원 사회복지학과 석사전) 강남대학교 실버산업연계교수전) 동서울대학교 실버복지학과 겸임교수전) 서울시니어스타워(주) 유통사업본부 본부장전) 에스와이빌드 연구원전) ㈜ 어른세상 대표이사

입지선정은 실버타운 개발계획에 있어서 매우 중요한 요소이다. 어르신은 기존에 사시는 곳에서 계속 생활 하시는 것을 원한다 (Aging in Place; 살던 가정에서 노후를 보낸다는 뜻). 그러나 나이가 들어감에 따라 사람은 정신적·신체적으로 허약해질 수 있으므로 기존 살던 집에서 건강을 유지하고, 식사 등 어르신의 특화 서비스를 받는 것은 사실상 불가능하다. 따라서 이러한 특화 서비스를 하는 곳인 실버타운으로 거주지를 이전하는 것이다기본적인 주거욕구와 어르신 특화 서비스를 실천하기 위해서 가장 중요한 것은 위치와 그 주변 환경을 선정하는 것이다.필자는 많은 실버타운 및 요양시설의 개발 현장을 다니면서 느꼈던 입지 선정과 관련하여 사례위주와 풍수지리에 관한 내용을 이야기 하고자 한다.어느 개발자가 7년 전에 사두었던 땅 6,000평을 필자에게 개발을 의뢰한 적이 있었다. 본인은 은퇴 후 농사나 지으려고 자연녹지지역인 밭(田 전)을 샀으며, 주변에 유원지가 생긴 후 도로가 정비되어 접근이 편리하나, 정작 농사를 지으려 하니 체력이 딸려 어려울 것 같아 실버타운을 지어서 운영하고자 한다고 의뢰하였다. 컨설팅의 가장 기본적인 것은 직접 방문하여 현장을 살피는 것이다.방문결과 첫 인상은 음기(淫氣: 한의학에서 말하는 어두운 기운)를 느낄 수 있었다. 움푹파인 땅의 형태로 큰 산에 막혀있어 햇빛이 잘 들어오지 않았고, 주변 에 호수가와 닿아있어 습기를 머금은 상태였다. 더군다나 남쪽은 산이 막혀있어 남향은 큰 산을 바라보는 형태이었다. 서울에서 차량으로 1시간 반이면 도착할 수 있으며 도로도 갖추어저 있다. 주변에 의료시설이 없고 고속도로를 지나는 차량 소음을 들을 수 있었다. 지도상에는 대도시 주변에서 접근성이 좋다고 느껴서 방문하였으나 결과는 실버타운이 들어가서는 않된다는 필자의 단언에 지주의 실망하는 모습이 지금도 떠올려 진다.풍수란 음양오행설 (陰陽五行說; 우주의 5가지 물질을 비유하며 생명력의 화동과 균형, 네이버 조회)을 바탕으로 땅에 관한 자연이치를 가리키고 설명하는 이론이다.물질이 발달한 현대에 무슨 미신 같은 이야긴가 하고 반문하는 자 도 있다. 그러나 집짓는 이들에게 풍수지리에 입각한 음양오행설과 배산임수(背山臨水;산을 등지고 물을 내려다본다는 뜻)는 합리적인 자연과 과학적 근거가 함께 담겨져 있는 것이다. 따라서 필자가 생각하는 입지 선정방법 5가지를 이론을 바탕으로 실제 현황에 맞추어 설명하고자 한다.1. 양의 기운을 가진 자리건축적 뷰(View;전망)와 통칭되는 좌향(坐向;바라보는 방향)이란 단어가 있다.집터에서 등을 지고 정면으로 바라보는 방향이 양지바르고 남쪽을 보고 있으면 좋다. 다시 말 하면 아름다운 산을 뒤로 두고 앞으로는 개울이 흐르는 양지바른 곳이 가장 좋은 집터라는 것이다. 큰 호수나 강이 가까이 있거나 접해있으면 그곳에 수맥이 흐를 수 있다. 이런 곳은 피하는 것이 좋다.2) 바람의 영향을 크게 받지 않는 자리한반도는 대륙성기후와 해양성기후의 중간인 온난기후에 해당한다. 사계절이 뚜렷하며 여름이 짧고 겨울이 긴 편이다. 풍수 이론에 따르면 “기는 바람을 만나면 흩어지고(氣乘風則散) 물을 만나면 멈춘다(界水則止)”고 한다. 그러니 바람을 등지고 있는 뒷산, 좌청룡(왼쪽 산이나 언덕), 우백호(오른쪽 산이나 언덕)로 바람을 막아 잔잔한 바람과 종일 따뜻한 햇빛이 비추는 자리가 좋다는 것이다.3) 변형이 가능한 자리대도시나 평지는 이미 아파트나 빌딩이 자리잡고 있어 땅을 구하기 힘들다. 우리나라는 산이 많기 때문에 실버타운은 대부분 산 또는 산 밑 밭에 자리 잡는 경우가 많다. 실버타운에서 산이 주는 여러 가지 장점이 많다. 넉넉한 산소, 녹지환경, 산림욕, 힐링, 산책로 등 도심에서 느끼지 못하는 것을 산에서는 느낄 수 있어서 선호한다. 산은 대부분 경사가 있다. 법적으로 경사가 12분의 1이하 이어야 허가가 날 수 있다. 이러한 경사를 잘 활용하여 훌륭한 건축물을 지을 수 있다. 예를 들어 경사진 땅을 조금파서 지하 또는 반 지하에 공용구간을 만들고 지상은 정원 등 다른 용도로 활용할 수 있다.풍수지리에서는 비보(裨補)라하여 보태고 더해서 부족한 것을 채워나가야 한다는 말이 있다. 담을 세워 바람을 막아주고, 마당을 열어 햇볕을 받아내고,터를 높여 불필요한 기를 차단하는 것 등 건물에 맞게 변형이 가능한 땅을 골라야 한다.4) 심리적 안정감과 고립되지 않는 자리일본에서 “고령자와 그 자녀 등이 서로 만족하는 가장 좋은 위치?” 를 물은 설문조사 결과를 읽었던 적이 있다. 그 답은 “자녀가 죽을 쑤어서 부모님께 가져다 드릴 때 그 죽이 먹기 좋을 만큼의 온도 가 될 때” 이었다. 너무 뜨거우면 먹기 힘들고, 다 식어버리면 맛이 없기 때문이라는 비유로 표현하였다. 어르신은 심리적 고독감을 갖지 않토록 배려한 위치이어야 한다. 자녀, 손자· 손녀, 그리고 친구들과 자주 만날 수 있도록 하여야 하며, 근처에 시장, 식당, 까페, 체육시설, 종교시설 등이 있어 이를 활용할 수 있도록 하여야 한다.5) 응급·사고에 대처 가능한자리어르신은 대부분 여러 질환으로 병원을 찾는 경우가 많으며, 응급상활이 많이 발생하므로 이에 대한 대처가 필수이다. 실버타운내에 크리닉 등을 설치하여 항시 건강관리를 하면 가장 좋으나, 그러지 못하는 경우가 많다. 특히 야간 응급상황 시 엠블란스로 응급실이 있는 병원에 5~10분 이내에 도착하는 위치이어야 한다. 대규모 실버타운은 건물옥상에 헬기장을 만든 경우 도있다. 사전에 종합병원 등 대형병원과 의료협력서를 체결하고 그 단체의 의견을 들어 긴급환자 이송계획을 세우는 것을 권장한다.이외에도 그 대지의 용적율, 건폐율, 형태, 수목 식제, 수익성 등 검토해야할 사항이 많으나 다음에 더 논의 할 예정이다. 아무튼 입지를 선정함에 있어, 직접 가서보고 높은곳에 내려다 보는 등 땅을 찾으러 다니는 발품이 무엇보다 중하다 할 수 있겠다. 완벽한 명당자리는 찾기 어렵다. 그러나 경험을 바탕으로 특색있게 계획하고 만들어 내어 풍수지리에 입각한 보완을 거쳐 펼쳐낼 수 있는 곳이 있다면, 그곳이 바로 최고의 자리가 될 수 있다.김이진 교수건국대학교 일반대학원 사회복지학과 석사전) 강남대학교 실버산업연계교수전) 동서울대학교 실버복지학과 겸임교수전) 서울시니어스타워(주) 유통사업본부 본부장전) 에스와이빌드 연구원전) ㈜ 어른세상 대표이사

우리나라 65세이상 인원이 1천만명 시대이다. 세계적으로 가장 빠른 고령화를 보이는 우리나라는 고령인구의 급격한 증가뿐 아니라 이에 따른 주택문제 건강문제 요양문제 등 해결하여야 할 요소들이 급증하게된다.정부의 노인복지 예산은 한계가 있어 모든 고령인구의 문제점을 해결할 수 없는 실정이다. 이에대한 대안으로 일부 사업을 민간에게 개방하고 수익을 창출하는 사업 즉 실버산업이 발전 하게된 계기이다.1. 고급시설과 현혹 광고실버타운을 건립하기 위해서는 건설업자가 관여하게 되고 분양에도 참여하게된다. 일부 건설업체는 시설의 화려함과 견고성, 유니버설 디자인( universal design, 이용하는 사람이 이용에 제약을 받지 않도록 설계하는 것) 등 고급스러운 시설의 장점만을 부각시켜서 광고하고, 설명하는 경우를 많이 보아왔다. 시설의 고급스럽고 편리함이 나쁘다는 것은 아니다. 그러나 정작 입주하려는 분 들은 이러한 설명에는 별 관심이 없다.몇 년전에 일본의 유명한 실버타운을 여러 곳 견학한 적이 있다. 몇 백명이 대기할 정도로 잘 운영하고 있는 시설이다. 화려하면서도 잘 정돈되어 복잡한 것을 느낄 수 없었으며, 따뜻힌 색상을 주로 사용하면서도 색의 대비가 잘되어있어 시력이 약한 분들이 쉽게 이용이 가능한 인테리어, 꼭 필요한곳에 어르신이 쉽게 이용하도록 디자인되어있는 집기 등을 볼 수 있었다.종사자와 상담하는 과정에서 이러한 시설을 건립하기 위해서는 많은 비용이 들었겠다고 하자 그분은 의외로 다른 아파트에 비해 비용이 저렴하게 들었다 한다. 그 이유는 굳이 비싸고 튼튼한 대리석 같은 것을 거의 사용하지 않았다는 것이다. 대리석 가격이 비싼 이유도 있으나, 실버타운은 대부분 벽지마감을 하고 바닥은 넘어질 때 충격을 완화한 자재를 사용하고 있으므로 비싼 자재를 쓸 이유가 없다는 이야기이다. 어르신이 돌아가시거나 퇴소하시는 기간이 짧기 때문에 리모델링을 쉽게 해야하며, 골절 등 위험을 방지하기 위해서는 소프트한 자재를 사용하고, 화려하고 고급스럽게 보이기 위해서는 조명으로 모든 것을 해결한다고 설명한다. 공감이 가는 설명이다.2. 식사의 중요성사람의 기본적인 욕구인 식사에 대한 철저한 계획이 있어야한다. 특히 여자 어르신 들은 그동안 남편과 자녀들의 식사를 책임지어 왔으므로 상 차리는 문제만 벗어나게 되면 큰 해방감을 가질 수 있다. 남자 어르신의 경우 혼자되게 될 경우 섭생에 대하여 큰 두려움을 가지게 된다. 일상생활에서 밥상 머리에서 나누는 대화가 가장 정겹다고 한다. 식사시간을 최대한 고려하여 식탁은 1인 1석 이상을 확보한 계획이 되어야 한다. 어느 업체는 일반 식당을 기준으로 1회 식사시간을 3회전하는 것으로 계산하여 식탁을 배치하기도 한다. 잘못된 생각이다. 식사의 질과 분위기가 실버타운의 만족감을 상당부분 차지하고 있다는 것을 명심해야한다.3. 입주 연령본인이 노인이라고 생각하는 나이대가 몇 세 일지를 생각해보자, 정신적인 인식과 신체적인 인식이 있을 것이다. 법으로는 60세 이상으로 입주자를 한정하고 있다. 필자의 경험으로는 어르신이 이제는 “내가 노인이다”라고 정신적으로 느낄 시기는 70대 중반이라고 생각된다. 물론 그 시기가 점점 늦춰 지기는 하나 현재 대부분의 실버타운 입주자 평균연령은 75세 정도이다.70세가 넘어지면 본인의 기능이 약해짐을 느끼게 된다. 여기저기 아프게 되고 한 두가지 질병으로 어려움을 겪게 되어서, 주변의 도움을 필요로 하게될 나이이다. 특히나 배우자와의 이별 주변 친구들과의 헤어짐 등으로 외로움을 점점 많이 느끼게 된다. 입주 예정자를 60대로 맞추는 우를 범해서는 않된다. 실제 입주자인 70대의 욕구를 만족시킬 수 있도록 당초 계획부터 내부시설을 계획하여야 한다.4. 의료 대책실버타운에 의료시설을 갖추어진 곳이 많지 않다. 실버타운 운영사 들은 의료시설 개설에 부정적인 생각을 가진 분들이 대부분이다. 그 이유는 실버타운 노유자 시설에 의료시설을 별도로 구획하는데 어려움이 있으며, 의료인이 아니면 의료시설을 개설할 수 없으므로 의사의 수급에 대한 어려움과 운영의 적자를 예상하기 때문이다. 따라서 법적인 요건 즉 “촉탁 의사제도”를 활용하는 정도로만 계획하게 된다.그러나 필자가 근무하였고 가장 모범적으로 운영한다는 실버타운은 실버타운과 함께 의료시설(크리닉)을 함께 건립하여 운영하고 있다. 그 타당성을 이야기 하고자한다. 현재 우리나라 65세 이상 전체인구의 89.5%가 만성질환을 가지고 있다(통계청 2019), 75세 이상의 약 30%가 노쇠에 해당한다(김창호, 노쇠와 노인증후군), 필자가 경험한 바에 의하면 실버타운에 입주 하신 분 중 70%가 1주에 2~3회 의료처치를 받거나 진료를 받으신다. 대부분 환자라는 이야기 이다. 어르신은 일시적인 치료로 끝나는 것이 아니라 종합적이고 연속적인 의료 혜택을 제공하여야 한다. 수요가 있으니 이분들을 상대로 수익을 맞추는 것은 그리 어렵지 않다. 또한 실버타운에 종합적인 서비스 기능을 갖추면 당연히 호응도가 높아질 수밖에 없다.5. 남녀의 역할어르신은 유교적 관습과 가부장제도에서 살아왔으므로 남자의 역할과 여자의 역할이 분리되어있으며, 가장으로 결정권한이 남자에게 있다고 생각해왔다. 그러나 이런 생각은 가지지 않는 편이 좋다.한 사례를 들어보자. 부부가 실버타운 입주상담 하고자 방문하였다. 시설과 서비스 면에서 만족하시면서 부인; “여보 시설이 맘에 드는데 당신은 어때요?”. 남편; “난 당신이 좋다면 그렇게 하지 뭐”. 부인; “방이 두 개 있는데 나는 옷이 많고, 특히 나와 당신과 좋아하는 TV 체널이 다르니 아파트에 살던 것처럼 드레스 룸이 있는 안방은 내 전용으로 하고, 당신은 서제가 딸린 작은 방을 써요” 남편은 불만족스럽지만 어쩔 수 없이 동의 하게된다. 입주 상담을 할 때 대부분의 결정은 여자가 하게된다. 혼자 계시는 남자 어르신은 딸과 사위가 함께 와서 딸의 의견을 들어 결정하신다.이 외에 몇가지 주의 점이 있으나 다음 부대시설 이용에 대한 설명에서 구체적으로 이야기 하겠디. 아무튼 실버타운에는 법적으로 60세 이상의 어르신 만이 살 수 있다. 그러나 실제적으로 입주하려는 어르신이 왜 실버타운에 입주하시려 하는지 살펴볼 필요가 있다. 이론적으로 노인의 욕구에 대한 통계가 많이 나와있다. 이러한 통계를 잘 해석하고 성공적인 운영을 한 실버타운 업체를 벤치마킹하여 최소한 그 업체 보다는 더 많이 고민한 계획을 하여야 한다.김이진 교수건국대학교 일반대학원 사회복지학과 석사전) 강남대학교 실버산업연계교수전) 동서울대학교 실버복지학과 겸임교수전) 서울시니어스타워(주) 유통사업본부 본부장전) 에스와이빌드 연구원전) ㈜ 어른세상 대표이사

2023년 한국보건산업진흥원의 발표에 따르면 국내 실버산업 시장 규모가 2020년 72조원에서 2030년 168조원 규모로 두배 넘게 성장할 것으로 예상했다. 실버타운도 이에 상당부분 차지할 것으로 보인다. 실버타운은 주택시설 뿐아니라 내부 기구 기기 용품 등을 다 수용하기 때문이다.실버타운의 성공핵심은 운영이다. 주거와, 호텔, 병원을 합친 복합체로서, 그 안에서 고령자에 대한 특화 서비스를 시행하여, 입주자에게 만족감을 주는 프로그렘을 실시하는 것이다. 호텔과 같이 하루 이틀 묵는 것이 아닌 나의 가정안에서 자녀가 부모님을 섬기며 생활하여야 한다는 의미이다.실버타운을 개발하기 위하여 많은 자금을 투자하면 입주비용이 비싸질 것이고운영을 잘 하기 위하여 많은 인원과 식자재 등을 투입하면 매월 받는 운영비가 많이 나올 것이다. 현재 시니어 세대는 신뢰성을 가지게 되면 어느 정도의 자금은 내고 들어오시나, 매월 내는 관리 운영비가 많으면 부담을 가진다.필자가 경험한 바에 의하면 실버타운내에 어르신을 위한 분위기 좋은 까페를 만들어 놓고 서빙하는 장소와, 조금 떨어진 장소에 자판기를 놓아 동전으로 계산하는 곳을 만들어 놓았다. 자판기가 조금 더 싼 것은 인건비가 들어가지 않기 때문이다. 어르신은 조금 떨어진 자판기에서 커피를 가져와 까페에서 드시는 수고를 마다하지 않으신다. 이유는 그 커피가 맛이 있다고 하시나 사실은 싸기 때문이다.중산층을 위한 실버타운이 많아질 것이다. 현재 중산층을 위한 실버타운은 거의 없다. 가성비 높은 실버타운을 주목하여야 한다. 꼭 필요한 서비스는 다하면서 비용을 절감할 방법을 찾지 못했을 뿐이다. 방법을 찾는 업자는 성공할 것이고 그러지 못할 경우 도태될 것이다.과거의 실버타운은 어르신에게 편리한 시설, 여유를 가지며 휴양하는 시설에 중점을 두었다. 앞으로는 입주한 어르신이 생산적인 일을 하면서, 살아오신 경험을 바탕으로 직업을 가지거나, 후손들에게 교육 또는 봉사활동을 할 수 있는 곳을 원하신다.실버타운내의 식사 또한 매일 1식을 기본으로 하되 나머지는 본인 스스로 챙겨 드실 수 있도록 변화될 것이다. 일상생활을 스스로 할 수 있도록하여 생활비를 절약하는 곳도 있다. 청소로봇, 케어로봇 등 인공지능 AI 로봇이 보편화되어 환경미화, 간호업무, 케어업무, 배달업무를 대신할 것이다. 방안에 인공지능을 가진 인형이 등장하여 같이 대화하고 교감을 가질 수 있는 프로그램이 이미 개발되어 시판되고 있다.세계에서 오래산다는 장수마을 블루존 이라는 곳이 있다. 100세 이상 노인들의 약 95퍼센트가 장수를 할 수 있었던 이유는 같이 사는 딸이나 손녀가 있기 때문이다.조부모는 손자·녀에게 사랑과 육아, 재정적 도움, 지혜를 전수해주고 손·자녀에게서 기대감과 자극을 받는다. 전통이 이어지는 환경이 조성되며, 서 로 잘 적응을 하며 오래 살게 된다. 이들 지역에 가보면 최고급 커뮤니티 시설은 거의 없다. 그저 함께 모여 생활하고 대화하며 맛있는 음식을 해먹는 게 전부이다.“삼대가 같이 사는 실버타운” 법적으로 어렵긴 하겠지만 이상적인 시설로 자리매김할 수 있다. 우리나라도 블루존 같은 실버타운이 나타날 수 있다. 이들은 본인이나 자녀들을 위해서 쓰는 비용에는 인색하나 손·자녀를 위해서는 기꺼이 지갑을 여는 세대이다.일명 “삼대마켓”이라고 이름하고 특화된 실버마켓 사업에 주목할 필요가 있다. 제도권에 있는 노인용품시장의 시장규모 보다 100배 이상의 시장이 잠재해 있다는 사실을 알아야한다,대도시권내에는 실버타운을 건립할 수 있는 땅이 많지않다. 과거 고립된 지역이라는 인식 때문에 고전하였던 곳이 의외로 다시 살아나고 있다. 환경좋고 온천같은 관광지 등이 있는 실버타운이 각광을 받고 있다. 실버타운 주변에 일자리를 만들고 밭작물 또는 수경재배시설을 갖추어 일자리 창출과 더불어 노후를 보내는 시설도 늘어날 것이다.미국에서 약 3,000개가 운영하고있고 이미 보편화된 CCRC 개념의 케어와 의료 등이 결합된 실버타운 운영 방법이 늘어날 것이다. 우리나라에서도 가장 성공적이라는 실버타운이 이미 전국에 많이 운영하고있어 이러한 운영방법을 잘이용하면 된다. 과거에는 짜투리 땅을 이용한 단독단지 또는 몇 개의 단지가 모여있는 형태이었다. 앞으로는 CCRC 개념이 도입된 고령친화 도시가 늘어날 것이다. 지방자치단체에서 그 지역을 특화 도시로하여 일부 지정을 받아 시범사업을 하는 곳도 있다.실버타운의 운영 또한 다양해질 전망이다. 과거 사회복지법인, 재단법인, 그리고 개인 또는 주식회사 등에서 운영하고 있었다. 앞으로는 종교단체, 의료법인 보험회사, 펀드회사, 동문회, 사단법인, 예술인단체, 학교법인, 종친회, 대기업 OB모임 등등이 이미 진출하였거나 진출을 준비하고 있다.커뮤니티케어 개념의 어르신 지역밀착 서비스를 정부 또는 지자체에서 실시하고 있다. 지역 복지관, 보건소 등을 거점으로하여 가까운 곳에서 지역특색에 맞는 케어와 치매예방, 건강관리 등 를 실시하고 있다. 노인정, 노인복지관 등을 어르신이 편리하게 운영할 수 있도록한 우수한 내부 특화설계를 잇따라 선보이고 있다.아무튼 실버타운은 노후에 삶을 더욱 활기차고 주체적으로 살아갈 수 있도록 하는 방향으로 나아가고 있다. 다양한 세대와 어울리고 단지 내에서도 커뮤니티를 활발하게 운영하면서, 사회에서 고립되는 것이 아니라 관계하는 방식을 택하는 것이다.실버타운 시장을 선점하기 위한 특화설계가 다양해지고 있다. 틈세 시장으로서 운영의 노하우를 비축하고 주거+식사+의료+여가+수익 등 복합기능과 다양한 기능을 가진 실버타운이 속속 등장할 것이다.「가성비: 價性比」가격 대비 성능의 줄인말로 '가성비가 좋다'라는 것은 가격에 비해 성능이 좋다는 뜻이다. 즉 적당히 저렴하면서 쓸만한 제품 등을 뜻한다.「블루존 Blue Zone」오지 탐험가인 댄 뷰트너가  정립한 개념으로, '지구촌에서 가장 건강하게 장수하는 사람들이 거주하는 지역'을 뜻한다.「CCRC: Continuing Care Retirement Community」머물던 곳에서 케어가 가능한 은퇴자 시설「커뮤니티케어: community care」지역사회에서 통합적으로 하는 돌봄 서비스를 말한다.김이진 교수건국대학교 일반대학원 사회복지학과 석사전) 강남대학교 실버산업연계교수전) 동서울대학교 실버복지학과 겸임교수전) 서울시니어스타워(주) 유통사업본부 본부장전) 에스와이빌드 연구원전) ㈜ 어른세상 대표이사

세계적으로 가장빠른 고령화를 보이는 우리나라는 경험하지 못하는 여러 가지 난관에 부딪쳐있다. 합계출산율 0.6이라는 수치는 세계 어느 나라보다도 가장 낮은 수치이다. 고령자는 의료적 발달 등으로 인하여 수명이 늘어나고 아이를 낳지 않는 현상 즉 저출생 ·고령화로 인한 인구감소는 세계적 추세이며 이 현상은 더 심화될 것이라고 예상한다.소 가족제가 보편화되었고 핵가족 시대 즉 고령자 단독가구의 증가와 가족부양의식은 점차 흐려지는데 정작 부양을 받아야할 고령자는 많아지는 현상이 되고 있다. 서두에 에이징 인플레이스를 언급한 적이있다. 고령자는 생리상 변화를 싫어하고 평소 생활한 곳에서 계속생활하고 싶어 하신다. 따라서 고령자 주택 개조에 주목할 필요가 있다. 꼭 실버타운이 아니라 하더라도 주택을 개조하여 실버타운처럼 운영하는 동호인 주택 등이 늘어날 전망이다.현재의 실버타운은 양극화 되어있다. 입주금액 10억 이상인 고급형 실버타운을 공급 하고있고, 기초생활수급자 등을 대상으로 하는 초 저급형 고령자 임대아파트가 정부 주도로 지방 몇 곳에 설립되고 있다. 중산층을 위한 실버타운은 일부 종교 단체에서 하는 실버타운 외에 거의 전무하다. 여기에 주목하여야 한다. 중산층을 위한 실버타운이 필요하다. 가성비 좋고 신뢰성이 있는 회사가 이러한 사업을 하면 고령자로부터 상당한 호응을 받을 것이다.도심형 실버타운은 당연히 비싸다. 건설 부분에서 땅값이 차지하는 비율이 수도권은 41%를 차지한다. 요즘 건축자재, 인건비 등이 올라서 덩달아 건축비 상승요인이 되고 있다. 땅값이 차지하는 금액을 낮추는 방안을 찾아야 한다. 우리나라는 도로가 잘 발달되어있다. 이를 잘 활용하여 땅을 찾는다면 충분히 땅값을 낮출 수 있을 것이다.필자가 일본의 사례를 들어 이야기 한적이 있다. 건축자재의 마감을 꼭 돌 마감 등으로 하지 않아도 된다. 저렴하지만 좋은 자재들이 많이 개발되고 있다. 저렴하면서 리모델링을 쉽게할 수 있는 자재로 원가를 절감할 수 있다.맞는 통계인지는 모르겠으나, 고령자가 실버타운에 입주를 결심하게 된다면 얼마를 생각하실까? 필자의 생각은 대상자 총 재산의 1/3정도를 생각하고 계신다. 나머지 반은 상속, 나머지 반은 노후자금과 병들거나 요양비용으로 생각하신다. 65세 이상 고령자 총자산은 평균 약 11억원으로 약 3~4억의 입주금액을 예상하고 이에 맞는 중산층을 위한 실버타운을 노려 볼만하다.전북특별자치도 고창에 있는 실버타운은 중산층을 위한 중가의 실버타운으로 성공적으로 분양 완료한 곳이 있다. 입주금이 1.6억에서 3억 정도이다.실버타운은 종류도 다양화 될 것이며 가격 또한 천차만별이 될 것이다. 기존의 실버타운 노인복지주택, 양로시설과 더불어 소규모 시설인 노인공동생활가정, 과거에 있었다가 없어진 노인휴양소, 세컨하우스 개념의 단기입소시설, 케어가 가미된 의료 복합타운이 있을것이며요양이 가미된 요양 복합타운, 전직 공무원, 과학자, 경찰, 군인, 예술가, 연예인, 종교인, 대기업 임직원 등등 의 그룹홈 형태의 실버타운, 특히 후기고령자로서 100세 정도의 나이이나 신체와 정신이 건강하여 일상생활을 유지하는데 이상이 없는 분에게 응급 시 대처 서비스가 가능한 실버타운, 중산층을 겨냥하여 기본서비스만 제공하는 실버타운 등이 그 예가 될 것이다.장수명주택에 주목할 필요가 있다. 주택의 수명이 긴 내구성 뿐만 아니라 오래도록 살기위한 소비자의 니드에 따라 주택이 변화한다는 이야기이다. 방을 모두 다 가변형으로 처음부터 계획하여 주택을 꾸민다.예를 들어 젊었을 때 아이를 키우기위해 방4개가 딸린 방이 있다고 하자. 나이 들어 방2개가 필요 없으면 나머지 두 개는 젊은이 등과 같이 사용하는 쉐어 하우스로 사용, 화장실 사용이 불편하면 화장실이 침대 옆으로, 식탁 및 주방이 내 옆으로, 자녀와 손주등이 놀러오면 거실을 넓게 하는 등등이다. 현재 많은 연구가 진행되고 있으며, 출입구 소방 등 법적 정비에 따라 활성화 될 여건이 많다.정부 정책도 실버타운 관련 정책에 적극 나서고 있다. 범 정부차원의 중산층을 위한 실버타운 건립을 위하여 택지 공급 시 실버타운을 일정비율 의무적으로 설치, 등기가 되지 않아 주택연금을 받을 수 없는 임대형 실버타운 입주자에게 주택연금 수혜자격을 유지 하도록하고, 헬스케어 리츠를 통하여 자금조달 및 입주자 모집을 계획하는 등 발빠르게 정책을 개발하고 있다.결론적으로 실버타운은 병목현상 중이다. 모든 여건은 고속도로처럼 뚫려있고 차량도 많이 대기하고 있으나 다른 요인, 즉 법적 규제, 코로나, 주택경기부진, 원가 상승 등 이러한 외부 요인에 따라 일시적 교통체증을 겪고 있다. 주택경기가 활성화되고 규제가 풀릴 경우 지금까지 막힌 고속도로가 제 속도를 낼 것으로 예측된다.「합계출산율 TFR, Total Fertility Rate」여성 1명이 평생 동안 낳을 것으로 예상되는 평균 출생아 수를  나타낸 지표로서 출산력 수준을 나타내는 대표적 지표이다.「장수명주택」내구성, 가변성, 수리용이성을 확보한 주택이라 할 수 있다.「헬스케어리츠 Reits」주동산 추자회사를 활용한 자금조달 방안으로 2024년 시범사업 예정이다.「병목현상 bottle neck」병의 목 부분처럼 넓은 길이 갑자기 종아져 생기는 현상 대표적으로 교통 정체현상, 컴퓨터 성능 저하 현상을 예로 들 수 있다.김이진 교수건국대학교 일반대학원 사회복지학과 석사전) 강남대학교 실버산업연계교수전) 동서울대학교 실버복지학과 겸임교수전) 서울시니어스타워(주) 유통사업본부 본부장전) 에스와이빌드 연구원전) ㈜ 어른세상 대표이사